Nieuwe Overheidsmaatregelen per 1 juli 2024: Wat Betekenen ze voor Uw Vastgoed?

Na de invoering van de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) zijn er drie categorieën huurwoningen in plaats van de huidige sociale sector en de vrije sector. Het betreft het laag segment, midden segment en het hoogsegment. De nieuwe categorie is  het midden segment. De maximaal wettelijk toegestane kale huurprijzen worden nu bepaald aan de hand van een puntentelling via het (vernieuwde) woningwaarderingstelsel (WWS):

• Laagsegment (voormalige sociale huur): woonruimte welke onder de 144 scoren (dus tot en met 143) volgens het nieuwe WWS per 1 juli 2024. De huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van de WWS punten;
• Middensegment: woonruimte welke tussen de 144 punten tot en met 186 punten scoort aan de hand van het nieuwe WWS per 1 juli 2024. De huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van de WWS punten;
• Hoogsegment (voormalige vrije sector): woonruimte welke vanaf 187 punten scoort aan de hand van het nieuwe WWS per 1 juli 2024. De huurprijs kan vrij worden overeengekomen waarbij de eigenaar zich niet hoeft te houden aan het advies prijs model van de WWS.

Het WWS is bovendien dwingend geworden per 1 juli 2024. Tot nu toe konden huurders de eerste 6 maanden na ingangsdatum contract naar de Huurcommissie stappen om afdwinging van het WWS te vragen. Vanaf 1 juli 2024 kunnen huurders dit gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst doen. Bovendien kunnen Gemeenten handhaven en hoge boetes opleggen wanneer een verhuurder woonruimte in de lage of midden segment tegen een hogere huurprijs dan het WWS maximaal aangeeft verhuurd.

Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten:

• De wet grijpt niet in bij bestaande contracten als de punten van de woning na 1 juli 2024 boven de 143 punten telt (let op: het WWS stelsel is ook gewijzigd per 1 juli 2024).
• Uitzondering 1: als de huur bij aanvang van het contract hoger was dan de destijds gestelde sociale huurgrens, maar nu onder de 143 punten ligt, geldt er een overgangsrecht van 1 jaar.
• Uitzondering 2: als de huurprijs bij aanvang lager was dan de destijds gestelde sociale grens en nu onder de 143 punten ligt, moet de huur per direct verlaagd worden.

Huurders kunnen nu altijd een puntentelling laten uitvoeren en een verzoek tot verlaging indienen bij de huurcommissie voor zowel het laag- als het middensegment. Zij kunnen dit niet met terugwerkende kracht terugvorderen.

---

Monumenten

Vóór 1 juli 2024 kregen woningen die onder de monumentenwet vielen 50 punten. De gedachte hierachter was dat een monument moeilijker te verduurzamen is en het onderhoud kostbaarder en dus meer investering vergt. In de puntentelling vanaf 1 juli 2024 krijgen monumenten geen extra punten meer, maar een opslag in de huurprijs van 35%. Dit betekent dat er monumenten zullen terugvallen vanuit de vrije sector naar de sociale sector of middenhuursector. De 35% opslag is enkel van toepassing bij woningen binnen de lage- en middenhuur segment. In de vrije sector (boven de 187 punten) is de opslag niet van toepassing. Dat betekent dat woningen die door het krijgen van 50 punten liberaal waren, nu door de opslag niet boven de maximale huur die gelijk staat aan 186 punten kan uitkomen. Dit kan een daling betekenen van honderden euro’s per maand.

De destijds geldende huurprijsopslag van 15 procent voor beschermde stads- en dorpsgezichten, ter dekking van noodzakelijke extra onderhoudskosten, is afgeschaft. Hiervoor is iets anders in de plaats gekomen: een forfaitaire maximale huurprijsopslag van 5% voor huurwoningen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht, gebouwd voor 1965 en waarvoor niet al een andere monumentenopslag geldt. Wel geldt voor provinciale en gemeentelijke monumenten nu een maximale prijsopslag van 15%.

Energielabel

Energielabels B t/m A++++ worden door de Wet betaalbare huur beter gewaardeerd. Labels C t/m D blijven gelijk qua waardering en de labels E,F,G krijgen juist minpunten. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wil de overheid verduurzaming van huurwoningen stimuleren.

WOZ cap door de Wet betaalbare huur

De maximering van de WOZ-waarde geldt nu vanaf 187 punten. Als een woning meer dan 187 punten krijgt, telt de WOZ-waarde mee voor maximaal 33%. Wanneer een woning door deze WOZ-cap van het geliberaliseerde segment terugvalt naar het gereguleerde segment, wordt het puntenaantal afgetopt op 186. Zo komen woningen die door de cap terugvallen niet lager uit dan woningen die in beginsel minder punten hebben. Dit zorgt ervoor dat de woning in het gereguleerde segment blijft, wat het doel is van de WOZ-cap.

Renovatiepunten:

Indien u voorheen uw woning had gerenoveerd kreeg u hier renovatiepunten voor op basis van renovatiekosten. Per 1 juli 2024 komen deze renovatiepunten te vervallen waardoor volgens het nieuwe WWS het puntenaantal aanzienlijk lager kan uitvallen.

Buitenruimte:

Voor 1 juli 2024 werden gemeenschappelijke buitenruimtes niet gewaardeerd. In de nieuwe regelgeving wordt de gemeenschappelijke buitenruimte gewaardeerd met 0,75 punten per m², gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft. Bijvoorbeeld: een woongebouw met een gemeenschappelijk dakterras van 30 m² waar drie adressen toegang tot hebben, wordt gewaardeerd met 7,5 WWS-punten (0,75 x 30 / 3).Een aftrek van 5 punten wordt toegepast als de woning geen privé-buitenruimte, gemeenschappelijk buitenruimte of loggia heeft. Maximaal 15 punten worden toegekend voor buitenruimten.

---

Nieuwbouwopslag

Om vertraging bij al vergevorderde plannen te voorkomen, geldt er onder bepaalde voorwaarden een opslag van 10% op de maximale huurprijs voor nog op te leveren nieuwe middenhuurwoningen. Deze opslag is van toepassing gedurende 20 jaar na ingebruikname van de woning.

Voorwaarden voor de nieuwbouwopslag:

• De middenhuurwoning moet in gebruik worden genomen na de inwerkingtreding van de wet.
• De bouw van de woning moet gestart zijn voor 1 januari 2028.

Er is een verandering in de wet doorgevoerd, wanneer u een woning wilt verhuren aan meer dan twee personen die geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren. De huurprijs wordt dan niet bepaald door het WWS maar door het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimte het zogenaamde O-WWS. Deze maatregel is ook van toepassing op lopende huurovereenkomsten.

---

Wet maximering huurprijs verhoging

Voor alle drie de segmenten geldt dat de overheid bepaalt wat de maximale huurverhoging mag zijn. Voor alle drie de segmenten geldt een andere Methodiek:

Segment	maximale jaarlijkse huurprijsstijging
Laagsegment	CAO +0%
Middensegment	CAO + 1%
Hoogsegment	de laagste van CAO + 1% of CPI + 1%

De CPI huurverhoging is door de overheid gemaximeerd per 1 mei 2024 tot 1 mei 2029.
Een achterstallige huurverhoging mag tot maximaal 1 jaar met terugwerkende kracht terug gevraagd worden.

Check uw huurverhoging via: https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/huurverhoging-berekenen

---

Vanaf 1 juli 2024 mogen alleen vaste huurcontracten worden afgesloten (met uitzondering het type C contract met diplomatenclausule verhuurder). Alle nieuwe huurcontracten die per 1 juli 2024 worden aangegaan, zijn voor onbepaalde tijd. De lopende tijdelijke huurcontracten van bepaalde duur – die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten – veranderen niet en eindigen automatisch na de afgesproken periode. Wordt het contract verlengd? Dan is dit voor onbepaalde tijd.

Voor specifieke doelgroepen zoals studenten en urgent woningzoekenden kan een tijdelijk contract wel nog worden aangeboden. Zie onderstaande link voor meer informatie over het uitzonderingsbesluit

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/02/02/uitzonderingen-verbod-op-tijdelijke-huurcontracten-naar-beide-kamers

Verhuurvergunningen

In specifieke steden is er een verhuurvergunning verplicht om aan te vragen als verhuurder. Onderstaand de betreffende steden en wijken

• Leiden (groot deel centrum, Noord en West)
• Carnisse (Rotterdam), Laakkwartier en Transvaal (Den Haag)
• Utrecht: nieuwbouw tot 390.000 euro (koop)

---

Wat kan VERRA betekenen voor u?

Wij vinden het erg belangrijk om onze klanten goed te informeren waardoor er een passende strategie bepaald kan worden voor uw object(en) of portefeuille.

Om te achterhalen of uw woning in het middensegment valt, adviseren wij een externe partij te gebruiken om de woning (opnieuw) te laten tellen en een goed geldig energielabel (indien u die nog niet heeft) te laten opmaken voor nieuw beschikbare objecten, maar ook zeker voor al verhuurde objecten waar een lopend huurcontract van toepassing is. Verra kan u in contact brengen met een passende partij en indien gewenst uiteraard assisteren.

U kunt het geregistreerde energielabel opzoeken via https://www.ep-online.nl/Energylabel/Search  

En via de website www.mijnoverheid.nl kunt u uw energielabel downloaden. Let hierbij op of het gaat om een zogeheten ‘oud label’ die NIET meetelt voor de WWS puntentelling of dat het een gemoderniseerde betreft. Bent u niet zeker van uw zaak? Bel dan even met ons kantoor.

Op basis van de puntentelling wordt inzichtelijk gemaakt of uw woning in het laag-, midden- of hoogsegment valt. Indien u de woning opnieuw aanbiedt dient u zich met uitzondering van hoogsegment woningen te houden aan de maximale huurprijs zoals opgenomen in het WWS.

Bij reeds verhuurde woningen toetst u met een nieuwe puntentelling (opgesteld vanaf 1 juli 2024) of de woning volgens het nieuwe WWS geliberaliseerd is of dat uw huurder aanspraak kan maken op een lagere huurprijs en u het risico loopt dat de gemeente kan gaan handhaven.

Onze verhuurteams in Den Haag en Rotterdam kunnen per woning bekijken wat de mogelijkheden zijn en u voorzien van een passend advies. Soms loont het om de woning verder te verduurzamen of juist te verkopen. Vera Makelaars kan u van passend advies voorzien.