Huurverhogingsbeding: Wat betekent de uitspraak van de Hoge Raad voor verhuurders? 

Huurverhogingsbedingen zijn een bekend verschijnsel in huurovereenkomsten. Deze bedingen zorgen ervoor dat de huur jaarlijks kan worden aangepast, vaak met een opslag bovenop de inflatiecorrectie.

Onder verhuurders was veel onzekerheid ontstaan omdat veel kantonrechters oordeelden, dat een huurwijzigingsbeding van CPI + een opslag een “oneerlijk beding’’ zou zijn en daarmee in strijd met een Europese Richtlijn. Dit had in de praktijk tot gevolg dat de verhuurders voor deze specifieke huurovereenkomsten nooit meer de huur zouden kunnen verhogen én er zou moeten worden teruggekeerd naar de aanvangshuurprijs. Alle betalingen, die de huurder had gedaan boven de aanvangshuurprijs, waren daardoor onverschuldigd betaald en konden door de huurder worden teruggevorderd. Het is logisch dat de uitspraken van de kantonrechters daarom veel onrust veroorzaakten bij verhuurders, er was berekend dat als de lijn in de rechtspraak zich zou voortzetten commerciële verhuurders tot wel 6,5 miljard euro aan teveel betaalde huur zouden moeten terugbetalen. In mijn praktijk heb ik een verhuurder bijgestaan waarbij de huurder ruim EUR 60.000,- aan huur terugvorderde.

De rechtbank Amsterdam heeft (waarschijnlijk daarom) vragen gesteld aan de Hoge Raad over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding. De Hoge Raad heeft deze vragen afgelopen november beantwoord (Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780).

In deze specifieke casussen ging het om huurovereenkomsten waarbij de huur jaarlijks werd verhoogd op basis van de consumentenprijsindex (CPI) én met een extra opslag van maximaal 3%.

Oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad maakte een belangrijk onderscheid tussen:

• Het indexatiebeding: dit corrigeert volgens de Hoge Raad de huurprijs voor inflatie.
• Het opslagbeding: dit biedt volgens de Hoge Raad de verhuurder de ruimte om extra kostenstijgingen of waardestijging van de woning te compenseren.

Beide bedingen zijn volgens de Hoge Raad afzonderlijk toetsbaar, maar hun gezamenlijke effect moet worden meegewogen. De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de CPI in het algemeen niet oneerlijk is. Dit komt doordat:

• Het percentage en de frequentie van de opslag voor de huurder voorzienbaar zijn.
• Verhuurders een gerechtvaardigd belang hebben om kostenstijgingen en inflatie te compenseren.
• De huurovereenkomst doorgaans een langdurige overeenkomst is.

Wanneer kan een opslagbeding wel oneerlijk zijn?

De Hoge Raad benadrukte dat in individuele gevallen door bijkomende omstandigheden, die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, een opslag van 3% wel oneerlijk kan zijn. De Hoge Raad noemt hiervan geen voorbeelden, maar mijns inziens valt bijvoorbeeld te denken aan situaties waarin de huurder de Nederlandse taal niet machtig is en kan aantonen dat hij onvoldoende begrip heeft gehad van de gevolgen van het opslagbeding bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Daarbij geldt dat de Hoge Raad enkel over een opslag van 3% boven de CPI-correctie heeft geoordeeld. Het is dus mogelijk dat een hoger opslagpercentage (bijvoorbeeld 5%) alsnog door een rechter als oneerlijk wordt gezien.

Wat betekent de uitspraak voor u als verhuurder?

In het algemeen geldt dat een opslagpercentage van CPI + 3% volgens de rechtspraak is toegestaan. Houd hierbij wel met de navolgende zaken rekening:

• Duidelijke communicatie: Zorg ervoor dat voor huurders het opslagbeding goed en helder is vastgelegd in de huurovereenkomst. Voeg een vertaling toe van de huurovereenkomst in een taal die de huurder machtig is.
• Maximaal percentage: Houd een opslag van maximaal 3% aan om risico’s te beperken. Hogere percentages kunnen mogelijk als oneerlijk worden aangemerkt.
• Ambtshalve toetsing door de rechter: Bij een geschil over huurachterstand moet de rechter nagaan of een opslagbeding oneerlijk is. Dit kan invloed hebben op de hoogte van de huurachterstand en dus ook de slagingskans van een eventuele ontruimingsvordering.

Vragen of advies nodig?

Heeft u vragen over huurprijsbedingen of wilt u juridisch advies over uw huurovereenkomst? Neem gerust contact met ons op.

Roos de Grave
Advocaat
degrave@kadv.nl