Bouwkundig splitsen, hoe zit het?

Het opbouwen van rendement begint vaak met het optimaal benutten van bestaand vastgoed. Eén van de manieren waarop waarde kan worden gecreëerd, is door een bestaand pand bouwkundig te splitsen. Klinkt aantrekkelijk, maar vaak is het juridisch complexer dan het op het eerste gezicht lijkt. In deze blog nemen we je mee in de belangrijkste juridische aandachtspunten.

Wat is bouwkundig splitsen?

Bij bouwkundig splitsen wordt een bestaande woning zodanig verbouwd dat er meerdere zelfstandige woonruimten ontstaan. Denk aan het creëren van aparte keukens, badkamers, entrees en voorzieningen per verdieping of etage. Uiteindelijk gaat het erom dat elke woonruimte beschikt over een badkamer, toilet, keuken en een afsluitbare voordeur. Een woonruimte is zelfstandig te noemen als het als een volwaardige woonruimte kan functioneren, zonder dat het daarbij afhankelijk is van voorzieningen buiten de woonruimte.

Bouwkundig splitsen leidt ertoe dat er meerdere woonruimten kunnen worden verhuurd of verkocht in plaats van één. In de regel verhoogt dit de huuropbrengsten en de verkoopwaarde, maar dit brengt ook juridische verplichtingen met zich mee.

Vergunningen: zonder is geen optie 

Voor bouwkundig splitsen zijn doorgaans meerdere vergunningen nodig, afhankelijk van de gemeente en de aard van de werkzaamheden:

1. Omgevingsvergunning voor bouwkundige aanpassingen

In het geval van bouwkundig splitsen is in alle gevallen een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Artikel 2.27 lid 1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving bepaalt namelijk dat er een omgevingsvergunning nodig is als men de draagconstructie, de indeling in brandcompartimenten, subbrandcompartimenten of beschermde brandcompartimenten en/of de isolatie van de gevel of een gevelpaneel gaat wijzigen. In ieder geval de brandcompartimentering zal wijzigen bij een bouwkundige splitsing, waardoor deze omgevingsvergunning dus vereist is.

2. Omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan

In sommige gemeenten is in het omgevingsplan bepaald dat het niet is toegestaan meerdere woningen te creëren in een pand. Dan zal moeten worden afgeweken van het omgevingsplan, waarvoor een aparte omgevingsvergunning nodig is.

3. Woningvormingsvergunning

Met name veel grote gemeenten (zoals Amsterdam, Utrecht, Rotterdam) hanteren een Huisvestingsverordening met daarin vergunningplichten voor wijzigingen in de woningvoorraad. Ook bouwkundige splitsing (in de Huisvestingsverordening veelal ‘woningvorming’ genoemd) leidt tot een wijziging in de woningvoorraad en daarvoor kan dus een vergunningplicht zijn opgenomen. Sommige gemeenten hanteren strikte eisen voor vergunningverlening en het kan ook nog zo zijn dat er (tijdelijk) geen vergunningen meer worden verleend. Het is dus van belang dit op voorhand goed na te gaan.

4. Splitsingsvergunning indien splitsen in appartementsrechten

Als het het doel is om de gesplitste woonruimten apart van elkaar te verkopen, zullen de woonruimten moeten worden gesplitst in appartementsrechten. In sommige gemeenten is hiervoor in de Huisvestingsverordening een splitsingsvergunning verplicht gesteld.

Het is van belang om op voorhand goed na te gaan welke vergunningen vereist zijn en of deze vergunningen verleend kunnen worden.

Actueel: verkoop studentenwoningen aan meerdere eigenaren een gat in de markt?

Op maandag 31 maart 2025 verscheen er een artikel van BNR waarin een nieuwe trend op de (studenten)woningmarkt centraal stond, namelijk het verkopen van een bestaande studentenwoning aan meerdere kopers. Deze kopers zijn veelal de ouders van de bewoners van de studentenwoning.

De gigantische uitpondgolf heeft ook gevolgen voor het aanbod studentenwoningen. Niet zo gek dat men zoekt naar wat nog wél kan. Blijkbaar is het gezamenlijk kopen van een zelfstandige woonruimte (waarbij men vervolgens praktisch gezien beschikt over een studentenkamer met gedeelde voorzieningen) voor een studerende zoon of dochter voor sommigen een passende oplossing.

De wethouder van de gemeente Utrecht is van mening dat dit een verkapte vorm van splitsen inhoudt. Dat is het echter niet zo lang de studentenwoning één zelfstandige woonruimte blijft. Vergunning(en) voor het bouwkundig splitsen zijn dus niet vereist. In sommige gevallen kan echter wel een omzettingsvergunning en/of een omgevingsvergunning nodig zijn. Dit is afhankelijk van de regelgeving van de desbetreffende gemeente.

Uiteraard is het bovendien noodzakelijk dat de eigenaren de onderlinge afspraken goed laten vastleggen, denk bijvoorbeeld aan hoe men om gaat met een faillissement van één van de eigenaren.

Het onderwerp is maandagochtend 31 maart 2025 ook tijdens de live uitzending van BNR behandeld, waarin ik een juridische toelichting heb gegeven op deze constructie. De uitzending en het artikel zijn hier terug te vinden.

 

Vragen of advies nodig?

Ben u van plan om bouwkundig te splitsen, loopt u tegen handhaving vanuit de gemeente aan of heeft u een andere vraag over een onderwerp dat samenhangt met het wijzigen van de woningvoorraad? Neem dan gerust contact met mij op.

 

Nicky Loekemeijer

Advocaat

loekemeijer@kadv.nl

06-82967804