Duiding Didam-regels: Hoge Raad doet nogmaals uitspraak

Duiding Didam-regels: Hoge Raad doet nogmaals uitspraak

De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 een belangrijke uitspraak gewezen, die bekend is komen te staan als het Didam-arrest. De Hoge Raad oordeelde toen dat de overheid (waaronder dus gemeenten) bij een verkoop van grond of een andere onroerende zaak ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen, als redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Oftewel: een gemeente mag niet een koopovereenkomst inzake een onroerende zaak sluiten zonder dat zij gelegenheid heeft geboden aan alle potentieel geïnteresseerde partijen om kans te maken de kopende partij te worden. De gemeente moet daarbij tijdig duidelijkheid scheppen over de te volgen selectieprocedure, zoals wat betreft het tijdschema en selectiecriteria.

De overheid heeft hier dus een andere positie dan een willekeurige eigenaar van een onroerende zaak, ook al gaat het hier om een privaatrechtelijke handeling (te weten verkoop van onroerend goed). De Hoge Raad heeft duidelijk overwogen dat op dit punt de positie van een overheidslichaam verschilt van die van een private partij. Overheidslichamen moeten ook op dit punt het gelijkheidsbeginsel in acht nemen.

Het Didam-arrest heeft heel wat stof doen opwaaien. De praktijk vòòr dit arrest was namelijk dat overheidslichamen wel degelijk exclusief onroerende zaken aan een specifieke partij te koop aanboden, zonder dit vooraf kenbaar te maken bij een breder publiek. Gemeentes moesten gaan bedenken hoe te waarborgen dat zij in lijn met dit arrest handelen, en er waren veel vragen over de reikwijdte en de gevolgen van deze uitspraak voor de praktijk. Vele juristen hebben hierover geschreven, het arrest is uitvoerig besproken in vele cursussen en op 22 november 2022, bijna een jaar na het arrest, werd vanuit verschillende (overheids)instanties de “Didam-handreiking” gepubliceerd, die ondersteuning moest bieden bij de implementatie van het Didam-arrest.

Bijna exact drie jaar na het Didam-arrest, op 15 november 2024, heeft de Hoge Raad nu nog een uitspraak gedaan tussen dezelfde partijen: “Didam II”. De Hoge Raad had in het Didam-arrest de zaak namelijk terugverwezen naar het hof, dat met inachtneming van het Didam-arrest opnieuw op de zaak moest beslissen. Ook die hof-uitspraken hebben dus weer tot een cassatieprocedure geleid.      

In “Didam II” geeft de Hoge Raad antwoord op een aantal vragen die naar aanleiding van “Didam I” waren gerezen. De belangrijkste overwegingen zijn de volgende:

• De Hoge Raad heeft een principieel standpunt ingenomen over de toepassing van de Didam-regels. Deze gelden niet alleen na de Didam I uitspraak, maar golden ook daarvoor al. De Didam-regels zijn dus relevant voor alle gesloten koopovereenkomsten met een overheidslichaam, ook als die al vòòr Didam I waren gesloten;
• Een belangrijke vraag die in de praktijk leefde was wat nu het gevolg voor een koopovereenkomst is als die in strijd met de Didam-regels is gesloten. De Hoge Raad heeft verduidelijkt dat schending van de Didam-regels geen nietige of vernietigbare (dus een ongeldige) koopovereenkomst oplevert. Een koopovereenkomst die gesloten is in strijd met de Didam-regels, blijft dus wel rechtsgeldig voortbestaan;
• Wat is dan het gevolg van schending van de Didam-regels? Het overheidslichaam kan schadeplichtig zijn tegenover de (potentiële) gegadigde die geen gelijke kans heeft gekregen om mee te dingen. Een overheidslichaam dat in strijd met de Didam-regels tot verkoop is overgegaan, handelt namelijk in beginsel onrechtmatig tegenover die gegadigde;
• Zolang er nog geen levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden, kan de benadeelde (potentieel) gegadigde bovendien onder omstandigheden een verbod op het verkopen of leveren aan een ander vorderen richting het overheidslichaam;
• De Hoge Raad heeft ook verduidelijking gegeven over de situatie waarin een overheidslichaam op basis van een ontwikkeld plan meent dat er maar één partij is die aan de gestelde voorwaarden voor verkoop zal kunnen voldoen. Het overheidslichaam heeft volgens de Hoge Raad ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen, maar moet als die plannen tot verkoop van een onroerende zaak leiden de Didam-regels evengoed toepassen. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, moet dat overheidslichaam dus zijn voornemen tot verkoop tijdig vooraf op zodanige wijze bekend maken dat iedereen daar kennis van kan nemen. En moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Zo krijgt iedereen die meent aan de criteria te voldoen alsnog een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak en wordt willekeur voorkomen.
• Tot slot hecht de Hoge Raad eraan op te merken dat de Didam-regels niet dwingen tot een verkoop aan de hoogste bieder: het overheidslichaam heeft zoals gezegd beleidsruimte om objectieve, toetsbare en redelijke criteria te stellen en die hoeven niet uitsluitend op de prijs te zien.

Met de Didam II uitspraak heeft de Hoge Raad een paar belangrijke (maar niet alle!) vragen uit de praktijk beantwoord. Van groot belang is dat nu duidelijk is dat de Didam-regels altijd al golden en dus niet pas sinds de Didam I uitspraak, en dat duidelijk is dat een koopovereenkomst gesloten in strijd met Didam niet aangetast kan worden maar de remedie gezocht moet worden in een schadevergoeding, of indien nog mogelijk een verbod op levering.

Vragen of behoefte aan een beoordeling

Heeft u hier vragen over of wilt u graag juridische bijstand bij een Didam-geschil? Neem gerust contact met mij op via onderstaande contactgegevens.

Tosca Deenik
Advocaat

deenik@kadv.nl
023 512 50 25