Woning verhuren met zonnepanelen? Let op!

Vergoeding in de servicekosten of de kale huurprijs

Zonnepanelen zijn niet meer weg te denken. Als het gaat om de verhuur van woningen, kunnen ze bovendien zorgen voor een beter energielabel en daarmee voor een hogere maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel (dat volgt uit het Besluit huurprijzen woonruimte). Toch zit er een belangrijk juridisch addertje onder het gras bij de verhuur van woningen met zonnepanelen of bij het aanbrengen van zonnepanelen op een verhuurde woning. Dat addertje heeft te maken met of een vergoeding voor de zonnepanelen via de servicekosten aan de huurder in rekening mag worden gebracht door de verhuurder, of dat die vergoeding moet worden geacht te zijn verdisconteerd in de huurprijs.

Onroerende aanhorigheden of roerende zaken

Het antwoord op die vraag hangt steeds af van of de zonnepanelen als zogenaamde onroerende aanhorigheden (als bedoeld in art. 7:233 BW) moeten worden beschouwd. Als dat het geval is, dan moet een vergoeding voor die zonnepanelen in de huur zitten en mag daarvoor niet via de servicekosten een bedrag in rekening worden gebracht (dat volgt weer uit art. 7:237 lid 2 BW). Zijn de zonnepanelen geen onroerende aanhorigheden en dus roerende zaken, dan moet de vergoeding juist weer via de servicekosten in rekening worden gebracht en mag die niet in de huur zitten (dan bestaat het risico dat sprake is van een zogenaamde all-in huurprijs, met alle risico’s die daar weer aan kleven).

Lange tijd werd bij het bepalen of zonnepanelen onroerende aanhorigheden dan wel roerende zaken zijn, met name het criterium gebruikt dat ziet op de vraag of de zonnepanelen zonder schade van betekenis kunnen worden afgescheiden van de gehuurde woning (in het spraakgebruik, of de zonnepanelen ‘aard en nagelvast’ waren).

Sinds het zogenaamde Acantus-arrest (ook wel het WKO-arrest genoemd en te vinden op rechtspraak.nl) is echter ook meer aandacht gevestigd op het zogenaamde incompleetheidscriterium. Kort gezegd houdt dat in dat moet worden beoordeeld of de (in dit geval) woning incompleet is zonder zonnepanelen. Als dat het geval is, zijn de zonnepanelen ook onroerende aanhorigheden. In de jurisprudentie is wel geoordeeld dat als de constructie is afgestemd op de zonnepanelen, dit een indicatie kan zijn dat de zonnepanelen onroerende aanhorigheden zijn. Ook is ingegaan op situaties waarin woningen intensief zijn verduurzaamd, waardoor de zonnepanelen van reëel belang zijn voor het functioneren van de woning. Zij behoren dan – op basis van een concept bijvoorbeeld – tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning. Ook dan kunnen zij onroerende aanhorigheden zijn. Dit geldt in beginsel bijvoorbeeld ook bij nieuwbouwwoningen, die moeten voldoen aan de zogenaamde BENG-normen (BENG staat voor Bijna EnergieNeutraal Gebouw).

Bedenk van tevoren of de vergoeding in de huur of servicekosten moet zitten

Het is belangrijk om bij het aanbrengen van de zonnepanelen – bijvoorbeeld in het kader van een renovatie – of bij het aangaan van de huurovereenkomst te bedenken of de zonnepanelen onroerende aanhorigheden zijn of niet.

Als namelijk een vergoeding in de servicekosten is opgenomen voor onroerende zonnepanelen, dan zijn die servicekosten onverschuldigd betaald door de huurder en kan hij terugbetaling eisen. Er is dan bovendien geen ruimte meer om alsnog een huurverhoging door te voeren, omdat daarvoor vereist is dat renovatie plaatsvindt en die is dan al achter de rug. Omgekeerd is het ook zo dat als een vergoeding in de huur is opgenomen voor roerende zonnepanelen of daarvoor een huurverhoging is doorgevoerd, die vergoeding of verhoging niet zomaar kan worden ‘overgeheveld’ naar de servicekosten (waar die in dat geval thuishoort). Dat is dus nog los van het risico dat dan sprake kan zijn van een all-in prijs. Wees dus goed bedacht op de juridische kwalificatie van de zonnepanelen op een te verhuren of verhuurde woning. Die kan grote financiële gevolgen hebben.

Vragen of behoefte aan een beoordeling

Heeft u hier vragen over of wilt u graag juridische bijstand bij het bepalen op welke wijze een vergoeding voor zonnepanelen al dan niet in rekening mag worden gebracht aan huurders? Neem gerust contact met mij op via onderstaande contactgegevens.

Frank Ringnalda
Advocaat

ringnalda@kadv.nl

023 512 50 25